부동산 매매계약에 매수인이 잔대금지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동해제된다는 취지의 약정이 있는 경우 계약의 자동해제를 위하여 매도인이 잔대금지급기일에 자기 채무의 이행제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠지게 하여야 하는지 여부, 대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결 [소유권이전등기]

부동산 매매계약에 매수인이 잔대금지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동해제된다는 취지의 약정이 있는 경우 계약의 자동해제를 위하여 매도인이 잔대금지급기일에 자기 채무의 이행제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠지게 하여야 하는지 여부, 대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결 [소유권이전등기] [공1992.12.15.(934),3240]

판시사항

가. 부동산 매매계약에 매수인이 잔대금지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동해제된다는 취지의 약정이 있는 경우 계약의 자동해제를 위하여 매도인이 잔대금지급기일에 자기 채무의 이행제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠지게 하여야 하는지 여부

나. 위 “가”항과 같은 약정을 한 경우 매도인이 이전등기 소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기한도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다고 한 사례

다. 위 “나”항과 같은 특약을 한 후 매도인이 약정된 잔대금지급기일에 잔대금 일부를 수령한 경우의 법률관계

판결요지

가. 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된다고는 볼 수 없다.

나. 위 “가”항과 같은 약정을 한 경우에 있어 매도인이 이전등기 소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기한도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다고 한 사례.

다. 위 “나”항과 같은 특약을 한 후 매도인이 약정된 잔대금지급기일에 매수인의 잔대금 일부의 지급을 거절하지 않고 수령하였다면 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에는 잔대금지급기일을 연기하려는 약정이 있었다고 봄이 상당하고 새로운 잔대금지급기일은 매도인이 최고한 날짜로 연기되었다 할 것이며, 매수인이 그 기한까지 나머지 잔금을 지급하지 아니하면 매매계약은 실효된다고 볼 것이다.

참조조문

민법 제544조

참조판례

가. 대법원 1979.10.30. 선고 79다661 판결, 1989.7.25. 선고 88다카28891 판결(공1989,1294), 1992.7.24. 선고 91다15614 판결(공1992,2514) / 다. 대법원 1963.3.7. 선고 62다684 판결(집11①민181), 1980.7.8. 선고 80다1077 판결(공1980,13010), 1992.10.27. 선고 91다483 판결(공1992,3233)

원고, 상고인

최정식 소송대리인 변호사 윤일영

피고, 피상고인

이월득

원심판결

서울고등법원 1991.7.25. 선고 90나34542 판결

주 문

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

이 유

상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 강북제일교회의 목사인 피고가 복음신문에 판시 대지 및 그 지상의 미등기건물(위 대지와 건물을 합쳐서 강북제일교회라 한다)의 매각광고를 내자 원고는 그가 집사로 있는 역삼제일교회의 목사인 소외 조광량을 위하여 위 강북제일교회를 매수하기로 하고 위 조광량으로 하여금 원고를 대리하여 피고와 매수교섭을 하도록 위임하였고 그 위임에 따라 위 조광량이 원고를 대리하여 피고와 매매대금과 그 지급조건 등을 합의한 후 원고와 피고가 1988.5.13. 강북제일교회에 관한 매매대금 59,000,000원의 판시 매매계약을 체결한 사실, 원고는 매수자금이 부족하여 계약금도 여려 차례 나누어 지급하였고 중도금기일도 같은 해 6.13.에서 6.15.로 연기 받았으나 위 연기된 날짜에 중도금을 지급하지 못하게 되어 피고로부터 같은 해 6.21. 이 사건 매매계약을 해제하겠다는 통고를 받자 같은 해 6.23. 위 조광량을 피고에게 보내어 중도금을 지급하면서 잔금 38,100,000원은 당초 약정된 같은 해 8.12.까지 틀림없이 지급할 것이며 위 기일을 넘길 경우 위 매매계약은 자동적으로 해제되고 이미 지급된 계약금과 중도금도 포기할 것을 약속한 사실, 원고는 위 약속에도 불구하고 위 잔금지급기일을 넘기게 되자 같은 해 8.31. 다시 위 조광량을 피고에게 보내어 잔금기일을 같은 해 9.2.까지 한번만 더 연장해 줄 것을 호소하면서 이번에도 위약하면 위 매매계약을 해제하여도 이의가 없을 것을 다짐하였으나 같은 해 9.2. 위 조광량을 통하여 피고에게 잔금 중 금 10,000,000원만을 지급한 사실, 피고는 같은 해 9.13. 원고에게 같은 해 9.17.까지 나머지 잔금을 지급하지 않으면 위 매매계약이 해제된다는 뜻을 통지하였으나 원고가 위 기일까지 나머지 잔금을 지급하지 않자 같은 해 11.23. 그 동안 수령하였던 중도금과 일부 잔금을 변제공탁한 사실을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면 원고는 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 그 대리인인 위 조광량을 통하여 1988.8.31. 최종적으로 피고와의 사이에 같은 해 9.2.까지 잔금을 지급하지 않으면 그 불이행자체로써 이 사건 매매계약이 자동적으로 해제된 것으로 보기로 하는 특약을 맺었다고 봄이 상당하므로 원고가 같은 해 9.2. 잔금 전액을 피고에게 지급하지 아니한 이상 위 매매계약은 피고측의 반대급부의 이행제공과 관계없이 같은 날짜로 해제되었다고 판단하였다.

2. 제1점에 대하여

기록에 비추어 보면 위 조광량이 판시 잔대금지급기일을 연장받기로 하고 위약시 위 매매계약을 해제당하여도 이의가 없을 것을 다짐하는 행위에 관하여 원고로부터 대리권을 위임받았다고 본 원심의 위 사실인정은 옳고 거기에 소론과 같은 법리오해나 심리미진, 채증법칙 위반의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점 논지는 이유 없다.

3. 제2점에 대하여

부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 계약이 자동해제된다고는 볼 수 없다 할 것이다( 당원 1989.7.25. 선고 88다카28891 판결; 1979.10.30. 선고 79다661 판결 등 참조).

그러나 이 사건의 사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 원심이 이 사건에 있어서는 피고가 이전등기 소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 원고의 지급기한 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다는 취지에서 이 사건 매매계약의 실효를 인정한 것은 수긍할 수 있다(통상 매매용 인감증명을 떼는 것은 그다지 어려운 일이 아닐 뿐 아니라 기록에 의하면 피고는 1988.9.12.경 원고측이 교회를 담보로 사채를 얻겠다고 하여 원고측의 요구로 매수자를 조광량으로 한 부동산매매용 인감증명을 떼어 사채업자 사무실까지 원고측과 동행한 사정이 엿보인다).

다만, 피고가 판시와 같이 약정된 잔금지급기일인 같은 해 9.2.에 매수인측의 잔대금 일부의 지급을 거절하지 않고 수령하였다면 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에는 잔대금지급기일을 연기하려는 약정이 있었다고 해석함이 상당하며 그 지급기일은 피고의 판시 같은 해 9.13.자 최고에 의하여 같은 해 9.17.까지로 연기되었다 할 것이고, 위 매매계약은 원고가 그 기한까지 나머지 잔금을 지급하지 아니함으로써 실효되었다고 보아야 할 것이다. 원심이 같은 해 9.2. 위 매매계약이 실효된 것으로 보고 같은 해 9.13.자 최고를 단순히 은혜적으로 한번 더 매수인에게 지급의무를 이행할 기회를 준 것에 불과하다고 판시한 것은 잘못이라 하겠으나 위 매매계약이 실효되었다고 본 결론에 있어서는 정당하다 할 것이므로 원심판결에는 소론과 같이 판결결과에 영향을 미친 법리오해 또는 심리미진의 위법이 있다고 볼 수 없다.

논지는 이유 없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장

대법관

최재호

대법관

윤관

대법관

김주한

대법관

김용준