[표현대리]주택조합이 일반인에게 분양하는 아파트의 소유관계(=조합원 전원의 총유) 및 그 처분 방법, 주택조합의 대표자가 조합원 총회의 결의를 거치지 아니하고 건물을 처분한 행위에 관하여 민법 제126조 표현대리에 관한 규정을 준용할 수 있는지 여부, 대법원 2003. 7. 11. 선고 2001다73626 판결 [매매계약금등]

[표현대리]주택조합이 일반인에게 분양하는 아파트의 소유관계(=조합원 전원의 총유) 및 그 처분 방법, 주택조합의 대표자가 조합원 총회의 결의를 거치지 아니하고 건물을 처분한 행위에 관하여 민법 제126조 표현대리에 관한 규정을 준용할 수 있는지 여부, 대법원 2003. 7. 11. 선고 2001다73626 판결 [매매계약금등]

판시사항

[1] 주택조합이 일반인에게 분양하는 아파트의 소유관계(=조합원 전원의 총유) 및 그 처분 방법

[2] 주택조합의 대표자가 조합원 총회의 결의를 거치지 아니하고 건물을 처분한 행위에 관하여 민법 제126조 표현대리에 관한 규정을 준용할 수 있는지 여부(소극)

참조조문

[1] 민법 제275조 , 제276조 , 주택건설촉진법 제3조 / [2] 민법 제126조 , 제275조 , 제276조

참조판례

[1] 대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다10246 판결(공2001하, 1459), 대법원 2001. 7. 10. 선고 2000다62582 판결, 대법원 2002. 9. 10. 선고 2000다96 판결(공2002하, 2423) /[2] 대법원 2002. 2. 8. 선고 2001다57679 판결

원고,상고인

양광준

원고승계참가인

이응석

피고,피상고인

서대전우체국 직장주택조합 외 30인

원심판결

대전고법 2001. 10. 11. 선고 98나5034 판결

주문

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

이유

상고이유를 본다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

가. 무주택자들이 조합원이 되어 조합원들의 공동주택을 건립하기 위하여 설립한 주택조합이 공동주택 건설사업이라는 단체 고유의 목적을 가지고 활동하며 규약 및 단체로서의 조직을 갖추고 집행기관인 대표자가 있고 의결이나 업무집행 방법이 총회의 다수결의 원칙에 따라 행해지며 구성원의 가입 탈퇴에 따른 변경에 관계 없이 단체 그 자체가 존속하는 등 단체로서의 중요사항이 확정되어 있다면 조합이라는 명칭에 불구하고 비법인사단에 해당하므로 ( 대법원 2000. 7. 7. 선고 2000다18271 판결 참조), 주택조합이 주체가 되어 신축 완공한 건물로서 일반에게 분양되는 부분은 조합원 전원의 총유에 속하며, 총유물의 관리 및 처분에 관하여 주택조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여야 할 것이며, 그와 같은 절차를 거치지 않은 행위는 무효라고 할 것이다 ( 대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다10246 판결, 2002. 9. 10. 선고 2000다96 판결 등 참조).

원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 주택건설촉진법에 의하여 설립된 주택조합인 피고 서대전우체국직장주택조합(이하 '피고 주택조합'이라 한다)은 일정한 조건을 갖춘 서대전우체국 및 소속국에 근무하는 무주택 세대주 공무원들을 조합원으로 하여 주택건설을 목적으로 결성된 단체로서 조합원의 가입탈퇴에 따른 변동에 관계 없이 주택건설사업이라는 단체 고유의 목적을 가지고 단체로서 존속하며, 그 임원 및 대표의 방법, 총회의 운영, 재산의 관리 등 주요한 사항이 규약에 의하여 확정되고 단체로서의 조직을 갖추고 있으므로 비록 조합이라는 명칭을 사용함에도 비법인사단에 해당한다고 할 것인바, 피고 주택조합의 규약은 제12조에서 조합장의 대표권을 정하고, 제14조에서 조합원총회의 승인사항을 규정함으로써 피고 주택조합의 대표자인 조합장의 대표권에 관한 제한을 두고 있을 뿐, 피고 주택조합의 조합원의 총유에 속하는 재산의 처분에 관하여는 아무런 정함이 없는데, 피고 주택조합의 조합장인 피고 이종삼에게 피고 주택조합의 총유에 속하는 이 사건 건물의 처분 권한을 부여하는 것을 내용으로 하여 작성된 이 사건 결의서는, 실제로는 피고 이종삼이 피고 주택조합의 총회 결의 없이 작성한 것에 불과하여 총회 결의가 있었다고 볼 수 없고, 따라서 피고 주택조합의 적법한 총회 결의를 거치지 않고 체결한 이 사건 분양계약은 무효라고 판단하였는바, 앞서 본 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정하거나, 총유물의 처분행위의 효력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

나. 비법인사단인 피고 주택조합의 대표자가 조합총회의 결의를 거쳐야 하는 조합원 총유에 속하는 재산의 처분에 관하여는 조합원 총회의 결의를 거치지 아니하고는 이를 대리하여 결정할 권한이 없다 할 것이어서 피고 주택조합의 대표자가 행한 총유물인 이 사건 건물의 처분행위에 관하여는 민법 제126조 의 표현대리에 관한 규정이 준용될 여지가 없다 할 것이다( 대법원 2002. 2. 8. 선고 2001다57679 판결 참조).

같은 취지에서 원심이, 표현대리에 관한 원고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 민법 제126조의 표현대리에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

다. 이 사건 건물에 대한 분양대금이 피고 주택조합아파트의 건설대금으로 충당되었고, 이에 대하여 피고 주택조합의 조합원들이 아무런 이의를 하지 아니하였으므로 피고 주택조합의 조합원들은 이 사건 분양계약을 묵시적으로 추인한 것이라거나, 피고 주택조합은 신의칙상 이 사건 분양계약의 무효를 주장할 수 없다는 상고이유의 주장은 원심에 이르기까지 제출한 바 없이 상고심에 이르러 새로이 하는 주장에 불과하여 적법한 상고이유로 삼을 수 없을 뿐만 아니라 원고의 주장과 같은 사유만으로는 피고 주택조합의 조합원들이 이 사건 분양계약을 묵시적으로 추인하였다거나, 피고 주택조합이 이 사건 분양계약의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수도 없으므로, 이 부분 상고이유의 주장도 이유 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

가사 이 사건 분양계약이 비법인사단인 피고 주택조합의 대표자에 의하여 적법하게 체결된 것이라 하여도, 그 책임은 독립한 권리의무의 주체인 피고 주택조합에게 귀속되는 것이지 그의 구성원들인 피고 주택조합을 제외한 나머지 피고들(이하 '나머지 피고들'이라고만 한다)이 부담하는 것은 아니라 할 것인바( 대법원 2000. 7. 7. 선고 2000다18271 판결 참조), 이와 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 비법인 사단에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 상고이유 제3점에 대하여

나머지 피고들은 피고 주택조합 및 조합장인 피고 이종삼의 사용자로서 피고 주택조합 및 피고 이종삼의 불법행위로 인하여 원고가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다는 상고이유의 주장은, 상고심에 이르러 새로이 하는 주장으로서 적법한 상고이유로 삼을 수 없을 뿐만 아니라, 피고 주택조합의 조합원들인 나머지 피고들이 피고 주택조합이나 조합장인 피고 이종삼의 사용자의 지위에 있다고 볼 수도 없으므로 더 나아가 살필 필요 없이 이 부분 상고이유의 주장도 이유 없다.

4. 결 론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장

대법관

강신욱

주심

대법관

변재승

대법관

윤재식

대법관

고현철

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