통정한 허위의 가등기 및 본등기로 인해 소유권이전등기를 말소당한 자가, 그 본등기에 터잡아 부동산을 양수한 선의의 제3자에 대하여 허위표시의 무효를 주장할 수 있다고 한 원심판결을 파기한 사례, 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다12074 판결 [소유권이전등기말소등] [공1996.6.15.(12),1656]

통정한 허위의 가등기 및 본등기로 인해 소유권이전등기를 말소당한 자가, 그 본등기에 터잡아 부동산을 양수한 선의의 제3자에 대하여 허위표시의 무효를 주장할 수 있다고 한 원심판결을 파기한 사례, 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다12074 판결 [소유권이전등기말소등] [공1996.6.15.(12),1656]

판시사항

[1] 통정 허위표시의 선의의 제3자에 대한 효력

[2] 통정한 허위의 가등기 및 본등기로 인해 소유권이전등기를 말소당한 자가, 그 본등기에 터잡아 부동산을 양수한 선의의 제3자에 대하여 허위표시의 무효를 주장할 수 있다고 한 원심판결을 파기한 사례

판결요지

[1] 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효이고 누구든지 그 무효를 주장할 수 있는 것이 원칙이나, 허위표시의 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로서 허위표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계를 토대로 실질적으로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 허위표시의 당사자뿐만 아니라 그 누구도 허위표시의 무효를 대항하지 못하고, 따라서 선의의 제3자에 대한 관계에 있어서는 허위표시도 그 표시된 대로 효력이 있다.

[2] 통정 허위표시를 원인으로 한 부동산에 관한 가등기 및 그 가등기에 기한 본등기로 인하여 갑의 소유권이전등기가 말소된 후 다시 그 본등기에 터잡아 을이 부동산을 양수하여 소유권이전등기를 마친 경우, 을이 통정 허위표시자로부터 실질적으로 부동산을 양수하고 또 이를 양수함에 있어 통정 허위표시자 명의의 각 가등기 및 이에 기한 본등기의 원인이 된 각 의사표시가 허위표시임을 알지 못하였다면, 갑은 선의의 제3자인 을에 대하여는 그 각 가등기 및 본등기의 원인이 된 각 허위표시가 무효임을 주장할 수 없고, 따라서 을에 대한 관계에서는 그 각 허위표시가 유효한 것이 되므로 그 각 허위표시를 원인으로 한 각 가등기 및 본등기와 이를 바탕으로 그 후에 이루어진 을 명의의 소유권이전등기도 유효하다는 이유로, 을이 선의라 하더라도 을에 대하여 갑이 그 부동산의 소유권자임을 주장할 수 있다고 한 원심판결을 파기한 사례.

참조조문

[1] 민법 제108조 제2항 / [2] 민법 제108조 제2항

참조판례

[1] 대법원 1982. 5. 25. 선고 80다1403 판결(공1982, 594), 대법원 1983. 1. 18. 선고 82다594 판결(공1983, 422)

원고,피상고인

김삼택 외 1인 (원고들 소송대리인 변호사 이순우)

피고,상고인

신정현 외 1인 (피고들 소송대리인 변호사 윤운영)

원심판결

서울고법 1994. 1. 26. 선고 92나53455 판결

주문

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

이유

상고이유를 판단한다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 내세운 증거들을 종합하여, 원래 소외 주식회사 태영공영(이하 소외 회사라고 한다)이 축조하여 소외 회사 명의로 소유권보존등기가 되어 있던 대전 서구 정림동 및 가수원동 소재 코스모스아파트 디(D)동 408호, 414호, 504호, 506호 및 같은 아파트 이(E)동 111호(이하 이 사건 각 부동산이라고 한다)에 관하여 매매예약을 원인으로 하여 1987. 2. 5. 소외(제1심 공동피고) 김필상 명의의 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 된 사실, 원고들은 1987. 11. 9. 소외 회사로부터 이 사건 각 부동산을 매수하고 1987. 11. 12. 위 각 부동산에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 한 사실, 그 후 위 각 부동산에 관하여 1987. 11. 24. 김필상 명의의 위 가등기에 기하여 매매를 원인으로 한 소유권이전의 본등기가 마쳐졌고, 이로 인하여 위 가등기 후에 이루어진 위 각 부동산에 관한 원고들 명의의 위 소유권이전등기는 직권으로 말소된 사실, 위 각 부동산에 관하여 매매예약을 원인으로 하여 1987. 12. 2. 소외(제1심 공동피고) 권응부 명의의 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 된 후 그 가등기에 기하여 위 이동 111호에 관하여는 1989. 3. 2.에, 디동 408호, 414호, 504호, 506호에 관하여는 1990. 5. 17.에 각 권응부 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 사실, 위 각 부동산 중 위 이동 111호에 관하여는 1989. 3. 2. 피고 이순득 명의의 소유권이전등기가, 위 디동 408호, 414호, 504호, 506호에 관하여는 1990. 9. 6. 피고 신정현 명의의 소유권이전등기가 각 마쳐진 사실, 그런데 위 각 부동산에 관한 김필상 명의의 위 가등기 및 소유권이전의 본등기는 소외 회사가 그 재산을 도피 또는 은닉할 목적으로 김필상과 사이에서 아무런 원인도 없이 통정하여 한 것이고, 그 후에 한 위 각 부동산에 관한 권응부 명의의 가등기 및 소유권이전의 본등기도 김필상과 권응부가 서로 간에 아무런 채권·채무관계가 없음에도 김필상 명의의 위 가등기 등이 소외 회사의 재산을 보호하기 위하여 편의상 이루어졌다 하여 당시 소외 회사의 대표이사인 권응부에게 위 가등기 등에 관한 권리 일체를 넘기기로 하여 이루어진 것인 사실을 인정한 다음, 이 사건 각 부동산에 관하여 김필상과 권응부 명의로 경료된 위 각 가등기 및 그에 기한 각 본등기는 당사자 사이의 통정한 허위의 의사표시에 의하여 이루어진 것으로서 원인무효의 등기이고, 위 각 부동산에 관한 원고들 명의의 소유권이전등기는 김필상이 무효인 가등기에 기하여 본등기를 경료함으로 인하여 잘못 말소되었다 할 것이어서 원고들은 여전히 위 각 부동산의 소유자라 할 것이며, 위 각 부동산에 관하여 이루어진 피고들 명의의 소유권이전등기는 위와 같이 원인 무효인 김필상 명의의 가등기 및 그에 기한 본등기에 터잡아 이루어진 것으로서 역시 원인무효라고 판시하였다. 그리고 한편 권응부로부터 선의로 이 사건 각 부동산을 양수한 제3자인 피고들에게 통정 허위표시의 무효를 대항할 수 없다는 피고들의 주장에 대하여는, 가사 피고들이 권응부로부터 위 각 부동산을 매수함에 있어서 김필상과 권응부 명의의 위 각 가등기 및 그에 기한 본등기가 당사자들 사이의 통정한 허위의 의사표시에 의한 것임을 알지 못하였다고 할지라도, 피고들이 그와 같은 사유를 들어 소외 회사 및 김필상, 권응부에 대한 관계에서 위 각 부동산에 관한 피고들 명의의 소유권이전등기가 유효함을 주장할 수 있음은 별론으로 하고, 이와 같은 사유만으로는 위 각 부동산의 소유권에 기하여 원인무효인 위 각 부동산에 관한 피고들 명의의 소유권이전등기의 말소등기절차의 이행을 구하는 원고의 청구를 배척할 사유가 되지 못한다고 판단하였다.

살피건대 민법 제108조에 의하면, 상대방과 통정한 허위의 의사표시(다음부터 단순히 허위표시라고 한다)는 무효이고 누구든지 그 무효를 주장할 수 있는 것이 원칙이나, 허위표시의 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로서 허위표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계를 토대로 실질적으로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 허위표시의 당사자뿐만 아니라 그 누구도 허위표시의 무효를 대항하지 못한다 할 것이고, 따라서 위와 같은 선의의 제3자에 대한 관계에 있어서는 허위표시도 그 표시된 대로 효력이 있다 고 할 것이므로, 피고들이 권응부로부터 실질적으로 이 사건 각 부동산을 양수하고 또 이를 양수함에 있어 김필상과 권응부 명의의 각 가등기 및 이에 기한 본등기의 원인이 된 각 의사표시가 허위표시임을 알지 못하였다면, 원고들은 선의의 제3자인 피고들에 대하여는 김필상 및 권응부 명의의 위 각 가등기 및 본등기의 원인이 된 각 허위표시가 무효임을 주장할 수 없고, 따라서 피고들에 대한 관계에서는 위 각 허위표시가 유효한 것이 되므로 위 각 허위표시를 원인으로 한 김필상과 권응부 명의의 각 가등기 및 본등기와 이를 바탕으로 그 후에 이루어진 피고들 명의의 소유권이전등기도 유효하다 할 것이다. 위와 같이 피고들에 대한 관계에서 김필상 명의의 위 가등기 및 본등기가 유효하다면, 원고들 명의의 소유권이전등기는 김필상 명의의 위 가등기가 가지고 있는 본등기 순위 보전의 효력에 의하여 그 가등기에 기한 김필상 명의의 본등기에 우선 당하여 효력을 상실하게 되고, 따라서 원고들은 피고들에 대하여 이 사건 각 부동산의 소유권이 원고들에게 있음을 주장할 수 없게 된다 할 것이다.

그럼에도 불구하고 피고들이 권응부로부터 실질적으로 이 사건 각 부동산을 양수하였는지 여부와 이를 양수함에 있어 김필상과 권응부 명의의 각 가등기 및 이에 기한 본등기의 원인이 된 각 의사표시가 허위표시임을 알지 못하였는지 여부, 즉 선의였는지 여부에 관하여 심리하지 아니한 채, 피고들이 선의라고 하더라도 피고들에 대하여 원고들이 위 각 부동산의 소유권자임을 주장할 수 있고 위 각 부동산에 관한 피고들 명의의 소유권이전등기는 원인무효의 등기라는 취지로 판단한 원심판결에는 선의의 제3자에 대한 허위표시의 효력에 관한 법리를 오해하고 심리를 미진하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이고, 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

재판장

대법관

박만호

대법관

박준서

주심

대법관

김형선

대법관

이용훈

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